コンテナボックスに関わる仕事
ただし、それでも大家さんにとっては長期の回収リスクが生じますので、やはり金融機関の住宅ローンと同様に物件を担保として取得してください。
それも一般の住宅ローンのような抵当権だけではな-、それにプラスして、代物弁済予約による所有権の仮登記もして-ださい (代物弁済予約契約の締結も必要)。
さらにBさんが初めにt^CM00万円の約束手形を交付します。
大家さんがすべて回収し終わった時点で約束手形をBさんに返却し てください。
大家さん‥代物弁済予約による所有権の仮登記とは?‥通常の抵当権ですと、例えばBさんが支払いができなくなったときには、抵当権を行使して、物件を処分して債権を回収しますよね。
オーソドックスな強制執行です。
一方で代物弁済予約とは、Bさんが同様に支払いが不能になった場合に、一定の条件に達した時点で、所有権がBさんから担保権者である大家さんに移転可能になるんです(詳し-は140ページのコラム参照)。
ですから、物件を処分しな-ても再び所有者になりますので、また賃貸として貸し出せば、この物件としては収益を生むことにな-ます。
大家さん‥それはいいですね。
そのときの状況によっては処分せずに、再び貸し出したほうがいい可能性もありますしね。
耳どうするリフォーム費用大家さん‥ただし、その際のリフォーム費用などは?‥するどい指摘ですね。
確かにBさんが支払いに困窮した状態でリフォーム費用まで負担できるとは思えませんね。
そこで考えたのですが、今回の場合、所有権が大家さんからBさんに移転しますので、固定資産税や都市計画税の負担も移転します。
この分の浮いた資金をリフォーム基金としてストックしておくんです。
全額回収してしまえば基金の役割は終わ-なので、手元に現金が残-ます。
大家さん‥まあいいでしょう。
私 ‥さらに言えば、今回の対応で所有権が大家さんからBさんに移転するので、修繕費もBさんの負担になります。
ですから大家さんの負担からは固定資産税、都市計画税、そして修繕積立金とけっこうな金額が浮-ことになります。
大家さん‥それは助かりますね。
意外にきついんですよね、それらの負担って。
私 ‥なにより金融機関に行くはずだったHNOO万円の利息という名のお金が大家さんに行くことが、最大のメリットだと考えています。
瀦3000万円のローンを全期間固定金利で組んだ場合総利息支払額 2062万6353円 車支払額はずっと同じ‥次にBさんのメリットなんですが、毎月1 0万円という今と同じ金額の支払いを最後まで続けら れるという点があります。
ま た、当初大家さんのほうでおっ しゃっていた売却金額の300 0万円以上、例えば、CO000万円ちょうどで住宅ローンを組んで購入した場合は、毎月の金融機関への支払いは1 2万円を超えますし、総額だとlOOOO万円を超えてしまいます。
手の届く範囲を超えてしまいます。
大家さん‥そうですね。
Bさん‥もちろん、固定資産税や都市計画税、修繕費負担等の新たな負担は発生しますが、これは住宅ローンを組んで購入したとしても発生する費用で、すでに織り込み済みですので問題はあ-ません。
私 ‥さらに言うと、代物弁済予約を付ける代わりにノンリコース型の契約にさせていただくので、もし支払いが滞った場合にはもちろん物件は手放しますが、残債務は消滅します。
Bさんはその後や-直しが可能になるのです。
大家さん‥私も物件が戻って-れば再び貸し出すので、実質的には損するわけではないですし、それはBさんにとっても大事な部分なのでけっこうですよ。
できればリフォーム代くらいは本当は請求したいところですけどね。
まあそれはいいでBさん ‥ありがとうございます。
‥一応、Bさんのデメリットもお伝えしておきます。
まず、金融機関から住宅ローンを組んだ場合に受けられる住宅ローン控除が受けられないという点があります。
まあこれはやむを得ませんし、Bさんも特段こだわっていません。
それと、大家さんを納得させなければならないという高いハードルでしょうか?大家さん‥アハハハハ! 即決はしませんが、その点はご心配な-。
契約書等の作成や、前例がないので再度確認や有識者に相談はしますが、納得はできましたので前向きに考えていますよ。
なにせ私にとってもメリットが多いですからね。
Bさん ‥ありがとうございます。
私 ‥では、よろしくお願いします。
と、このようなや-取りとなり、最終的にはBさんはこの仕組みで大家さんから住宅を無事に購入しました。
実はこの仕組みは、過去に自己破産を経験した-した等の理由で金融機関から住宅ローンを借り入れることができない方でも、大家さんさえ納得させられれば住宅購入が可能になってしまうのです。
そんな方にもぜひお勧めです。
メリット ①割賦金額は今の家賃と同じ金額に設定し、最後まで変わらない ②返済可能額での金融機関からの借り入れでは手が届かない物件 が手に入る ③返済が滞った場合、所有物件は処分もしくは所有権が移転する が、それで債務がすべて解消するノンリコース型である ④金融機関からの借り入れではないので、もしBさんが金融機関から ローンが借りられない履歴があった場合でも、住宅購入が可能とデメリット ①金銭消費貸借契約ではないために住宅ローン控除が受けられな醜住宅の分割払い購入のメリット・デメリットメリット ①金融機関に行くはずだった利息分1 700万円が手に入る ②収入が「賃料」から「債権回収」に変わるので、支払いが滞るという 状況を除けば、通常の賃貸物件のときに懸念される「空室リスク」 が解消する ③大家時代は物件の所有者であったために毎年固定資産税と都 市計画税の負担があったが、それが解消する ④大家時代は物件の所有者であったために家賃収入のなかから修 繕積立等を実施して「修繕費」を準備していたが、それが解消する ⑤抵当権設定登記と併せて「代物弁済予約による所有権の仮登 記」を実施することで、 Bさんが債務不履行を起こした場合には、担 保処分権が発生するのと同時に所有権も移転するので、再びそ の物件の賃貸や売却ができるデメリット ②Bさんの返済が滞り、物件売却ではなく所有権を戻して再び賃貸 事業を行う場合には、リフォーム・修繕費用がかかる ③通常(売買)の場合であれば金融機関が取る債権保全リスクを抱 えることになる ただし、この「住宅の分割払い購入」は、当事者間(今回のケースだと大家さんとBさん) の合意によって成立し、また保全上万全であるわけではあ-ません。
この仕組みには大家さんにとっては単純な売買を行った時以上の収益を得ることができるというメリットがあ-ますが、所有権を代金回収前に移転させてしまいますので、保全上のリスクがあります。
よってけっして無条件に 「推奨」するものではありません。
あくまで、このような取引は、当事者間の合意と、専門知識と経験をもった司法書士や不動産業者の協力が不可欠です。
債権者(今回のケースだと大家さん) はさまざまな利益を得る一方で、通常(売買) の場合であれば金融機関が取っている債権保全リスクを抱えることを十分に理解する必要があります。
韓固定観念を捨てよう どうですか、「住宅の分割払い購入」 の仕組みをご理解いただけたでしょうか? これは金融機関を中抜きした仕組みです。
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